Principal tese
Análise de risco não consiste em construir cenários pessimistas. O que sustenta a decisão é medir a capacidade de suporte do empreendimento diante de variáveis críticas e fronteiras reais de stress.
O que a pesquisa diz
Publicado em 2015, este artigo do Congresso LARES consolida a doutrina de Rocha Lima Jr. sobre análise de riscos em empreendimentos para venda, atualizando o debate para a conjuntura do mercado brasileiro — inflação, renda do público-alvo em descompasso com o INCC e onda de distratos.
O ponto de partida é uma distinção conceitual precisa: risco não é atributo do empreendimento. Riscos existem no ambiente, nos sistemas de produção, na inserção de mercado. O que se mede é o impacto desses riscos na qualidade do investimento. Um empreendimento não é arriscado — ele é mais ou menos vulnerável ao comportamento de variáveis que estão, em boa parte, fora do controle do investidor.
A consequência direta: análise de riscos não é sobre imaginar o que acontece se o mundo piorar. É sobre medir, com precisão, até onde o empreendimento aguenta comportamentos adversos antes de o indicador de qualidade cruzar a fronteira da atratividade setorial — ou do custo de oportunidade.
Essa fronteira tem nome: capacidade de suporte.
Conceitos gerais
Por que o cenário pessimista não funciona
A lógica do pessimista/otimista pressupõe que existe uma barreira abaixo da qual o comportamento do mercado não vai cair. Essa barreira não existe. Rotular um cenário de pessimista não impede que a realidade fique aquém dele.
Há ainda um segundo problema: o decisor tende a olhar para o cenário pessimista e concluir que, se “mesmo no pior caso o projeto funciona”, está seguro. Essa leitura é uma ilusão. O pessimista não é o pior caso — é apenas o caso que o planejador quis chamar de pessimista.
Cenários estressados
Os cenários estressados são instrumentos na análise de impacto de riscos. Não há sentido em considerar quebras de comportamento compensadas com ganhos. Se cenários estressados confundirem ganhos e perdas, não será válida a análise de riscos.
O método correto define uma fronteira de stress para cada variável relevante, gera múltiplos cenários estressados com comportamentos aleatórios entre o referencial e essa fronteira e mede o indicador de qualidade em cada um deles.
O que monitorar — e o que aceitar como passivo
Custos de construção possuem algum grau de monitoramento. Preços de venda e velocidade de absorção já dependem do mercado competitivo. Variáveis como inflação, renda do público-alvo, juros e crédito são completamente externas ao controle gerencial.
No exemplo protótipo do artigo, a variável de maior impacto isolado é o prazo de estruturação até o lançamento — responsável por 33,1% da perda de TIR na hipótese com financiamento.
Comentário editorial
Este artigo resolve de forma prática um problema que vejo toda semana no mercado: análise de risco que não analisa risco.
O formato pessimista/realista/otimista é confortável porque parece completo. Mas ele entrega uma falsa sensação de proteção. O investidor olha para o pessimista, vê a TIR ainda positiva, e conclui que está coberto. Não está. Ele só sabe que está coberto se o pior caso ficar dentro da fronteira que o planejador arbitrou — e ninguém garante isso.
Na VIESTRA, a análise de risco começa pela identificação das variáveis de maior impacto e pela definição das fronteiras de stress que fazem sentido para aquele empreendimento específico. Só depois construímos os cenários. O resultado não é um número — é um intervalo com significado real.
O prazo de estruturação merece destaque especial: em empreendimentos com financiamento à produção, atrasos antes do lançamento destroem mais TIR do que aumentos de custo. Velocidade de decisão e estruturação eficiente são, nesse sentido, gestão de risco — não apenas gestão operacional.
Implicação prática
Antes de aceitar qualquer análise de risco, o investidor deveria fazer três perguntas ao consultor responsável:
1. Quais são as variáveis de maior impacto neste empreendimento?
2. Qual é a fronteira de stress adotada — e por quê?
3. Qual é a capacidade de suporte do projeto para cada variável crítica?
Se as respostas vierem na forma de “no pessimista a TIR ainda é X%”, o investidor está olhando para o instrumento errado.
Pergunta ao investidor
A análise de risco recebida mede efetivamente a capacidade de suporte do empreendimento ou apenas apresenta cenários arbitrariamente rotulados como pessimistas?
Referência
ROCHA LIMA JR., João da. Investimentos em Empreendimentos Imobiliários para Venda — Risco dos Investimentos em Real Estate. Artigo para o Congresso LARES 2015. São Paulo: LARES, junho de 2015.
Resumo editorial e comentário: Claubert Barreto — VIESTRA · Decisão em Real Estate.